Недвижимость Грузия 2026: куда вкладывать и какая доходность у аренды

Покупать недвижимость в Грузии в 2026 году имеет смысл при горизонте от трёх лет. Иностранцу для сделки нужен только паспорт, без ВНЖ и без разрешений. Налог на имущество нулевой, если годовой доход домохозяйства ниже 40 000 GEL. Валовая доходность аренды держится от 7,3% до 8,6%, но батумский сезон концентрируется с июня по сентябрь.

Дальше цифры. Индекс цен на жильё по стране прибавил 2,96% год к году в первом квартале 2026 года, а с поправкой на инфляцию просел на 1,3% (Geostat). То есть недвижимость Грузия сейчас растёт объёмами сделок, а не ценой метра, и это меняет логику входа: заработок приходит с арендного потока и с выбора района, а не с ожидания переоценки.

Рынок недвижимости Грузии в 2026 году: движение в объёмах

В Батуми продажи квартир за первый квартал выросли на 15,8%: первичный рынок на 21,1%, вторичный на 10,1% (Galt & Taggart по данным Публичного реестра). Тбилиси идёт тем же курсом, в феврале там зарегистрировали 3 822 сделки, вторичка прибавила 19,2% год к году, первичка 11,2%.

Структура покупателя в Батуми объясняет, почему цены не падают при слабом реальном росте. На граждан Грузии приходится 37% сделок первого квартала, на европейцев 18%, на Израиль 16%, на покупателей из Украины, России и Беларуси вместе 13%. За ликвидные метры у моря инвестор из СНГ конкурирует не с местными, а с европейцами, и они торгуются меньше.

Недвижимость Грузия: цены по локациям

Батуми недвижимость дороже тбилисской в расчёте на квадратный метр. Контринтуитивно, но подтверждается данными: в Тбилиси в феврале 2026 первичный рынок стоил $1 398 за м², вторичный $1 304, тогда как средняя цена первички в Батуми в марте составила $1 893 за м².

Разброс внутри самого Батуми важнее разницы между городами. Старый Батуми стоит $3 146 за м², проспект Героев $2 081, Новый бульвар $1 787, периферия $1 565. Кобулети держится на $1 805. Поэтому запрос «квартира в Грузии купить» без указания района лишён смысла: в одном городе метр стоит вдвое дороже или вдвое дешевле.

Апартаменты в Старом Батуми остаются единственным сегментом с физически ограниченным предложением: за квартал там продали 283 квартиры против 1 671 на Новом бульваре. Если решаете, где купить недвижимость в Батуми, премия за исторический центр оплачивает дефицит, а не вид из окна.

Доходность аренды: считайте по нижней границе

Global Property Guide в феврале 2026 оценил валовую доходность аренды в Грузии в 7,42%, в Тбилиси в 7,53%, в Батуми в 7,31%. Galt & Taggart по Тбилиси даёт 8,6% при средней ставке $10,1 за м² в месяц для квартир площадью 50-60 м². Расхождение методическое: одни считают по запрашиваемым ставкам, другие по фактическим договорам. Для расчёта окупаемости берите нижнюю цифру.

Сезонность занижают чаще всего. Средняя ставка суточной аренды в Батуми в первом квартале 2026 составила $27,2 за ночь, на 7,3% ниже прошлогодней. Годовая доходность уже включает зимний провал, поэтому расчёт по августовским ставкам искажает картину.

Налог на арендный доход для физического лица составляет 5% с валовой выручки, без вычета расходов. Если годовая выручка переходит 100 000 GEL, добавляется регистрация плательщика НДС.

Юридическая сторона для иностранца

Иностранец покупает квартиру или коммерческое помещение на равных с гражданином Грузии. Регистрация в Публичном реестре стоит 50 GEL и занимает четыре дня, ускоренная обойдётся в 200 GEL и один день. Налога на передачу собственности и гербового сбора нет. Закрыта только сельскохозяйственная земля.

Налог на имущество считается от дохода домохозяйства: до 40 000 GEL в год ставка нулевая, от 40 000 до 100 000 GEL она составляет от 0,05% до 0,2%, выше от 0,8% до 1%. При продаже в первые два года владения удерживается 5%, после двух лет ноль.

Главное изменение года касается ВНЖ. Вид на жительство Грузия по недвижимости с 1 марта 2026 требует объект от $150 000 вместо прежних $100 000. Стоимость определяет лицензированный оценщик, а не сумма в договоре, поэтому покупка ровно на пороговую цифру рискует получить отказ. Объекты, зарегистрированные до 1 марта, сохраняют прежнее правило.

Как выбрать застройщика

Сайт недвижимости Грузии покажет рендеры, проверять нужно другое: выписку из Публичного реестра на участок, разрешение на строительство с этапами, историю сданных, а не анонсированных объектов, привязку платежей к фактическим этапам и то, кто занимается арендой после сдачи ключей.

Последний пункт отсекает большинство. Central Management Group ведёт эксклюзивные продажи проектов Tower Group и партнёров и остаётся в объекте после сдачи, то есть ответственность за арендный поток не заканчивается подписанием акта. Спрашивайте у любого продавца, кто отвечает за загрузку вашей квартиры через два года.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Может ли иностранец купить недвижимость в Грузии?

Да, без ограничений и без ВНЖ, достаточно паспорта. Квартиры, коммерческие помещения и несельскохозяйственная земля доступны на тех же условиях, что и гражданам страны. Единственный запрет касается сельхозземли. Сделка регистрируется в Публичном реестре за 50 GEL и четыре рабочих дня.

Сколько стоит недвижимость в Грузии в 2026 году?

Первичный рынок Тбилиси стоит $1 398 за м² (февраль 2026), Батуми $1 893 за м² (март 2026). Недвижимость в Батуми внутри города различается вдвое: от $1 565 за м² на периферии до $3 146 в Старом Батуми. Кобулети держится на $1 805 за м².

Дает ли покупка недвижимости вид на жительство в Грузии?

Да, но с 1 марта 2026 порог составляет $150 000 по заключению лицензированного оценщика. Разрешение выдаётся на год с ежегодным продлением и распространяется на супруга и детей. Объекты, зарегистрированные до 1 марта, сохраняют порог $100 000.

Источники данных

Geostat (Национальная служба статистики Грузии), индекс цен на жильё, I кв. 2026

Galt & Taggart, Batumi Real Estate Market Watch, I кв. 2026 (данные Публичного реестра и опрос девелоперов)

Galt & Taggart / Georgia Today, Tbilisi Residential Market, февраль 2026

Global Property Guide, Georgia gross rental yields, февраль 2026

Налоговый кодекс Грузии: налог на имущество, 5% на арендный доход, налог при продаже

Изменение порога ВНЖ по недвижимости с $100 000 до $150 000 с 1 марта 2026 г.